如果你因为错失上一轮北上广深的暴涨而悔恨，那么这最后1-2轮机会千万要抓住，而且要果断立决。
对于房产投资领域来说，杭州绝对要算一个“优绩股”，尤其在新一轮城市竞争、存量竞争中。
2019年，杭州常住人口增加了55.4万人，也是继2016年以来连续4年大幅度增长，人口增长背后其实是这座城市产业、施政、环境、营商等综合实力的体现，正式进入千万人口级别的杭州，迎来一个新时代，就像坊间所说，杭州将成为北上广深之后，“中国第五城”。
你有大专文凭（35周岁以下），缴纳一个月社保，就可以在杭落户。杭州对人才的渴求、门槛之宽松，这两年有过之而无不及：
对于本科生，来了就发钱，最低一万，另外再给租房补贴，每年一万，也就是说，一个本科生可以薅杭州市政府“羊毛”7万元！对于高层次人才最高800万购房补贴！
但是杭州当前房价，仍被人为压制，和上海、深圳等一线城市动辄4、5万/平米（郊区）水平相比，杭州同地段仅2、3万/平米，存在补涨动力和上升空间。
要知道，10年前乃至20年前，全国房价排名，杭州都是排在全国前三乃至榜首的。杭州复兴能否带来房价复兴？
有人说，现在进入房住不炒时代，有人说，新生人口连年下降，房子供大于求，房产投资日渐式微。
本文想说的是，下一轮房产财富效应就在2021-2024年档口，杭州房价被低估一个层次，如果你具备一定条件，当优先关注杭州、布局杭州。
55.4万人口带来的有效需求
一座城市房价飙升期，往往伴随着大量人口的进入，上海、深圳、北京等莫过如此，如今，在北上严控人口基调下，深圳、广州、杭州、成都等迎来新的机会，房价格局或将改写。
根据浙江省统计局的最新数据，杭州2019年的人口，从2018年底的980.6万，快速增加到1036万，净增55.4万人。
而2019年，整个浙江省增加人口供给113万，接近一半在杭州。如果放眼全国，杭州这55.4万人跟深圳、广州当前人口流入量也有的一拼，随着时间推移，有超越的可能也未可知。
那么这55.4万新增常住人口，究竟能带来多少有效购买力？对楼市影响会有多大成分？
我们先来看下这新增人口的构成：
按公示的杭州常住人口结构统计，0-14岁占比12.9%，65岁及以上人口占比12.8%，15-64岁人口占比74.3%。
做一个粗略的估计，在55.4万的净增人口中，刨去新生儿和小孩，以及来城市挂靠子女的老人，剩下的潜在购房人群大约占比七成，也就是38.7万左右。
如果考虑到这38.7万人中，有一部分年轻人会结成一对，也就是说一对情侣只买一套房，再加上缴纳社保或逐步落户时间过程，再有7折的折损率，相当于有效购买力是38.7*0.7=27万，相对应的就是27万套/年的购房需求。
那么，这个购买力能否支撑起未来房价后者上涨动力？
回答这个问题，要先弄清，最近杭州每年房屋供求情况，及具体成交量。
先来看看二手房：
据统计，杭州2019全年二手房共成交8.06万套,与去年同期的7.24万套相比，涨幅为11.33%
我们还查了更久一些的数据，放在一起大概是这样的
2019年8.06万套
2018年7.24万套
2017年9.09万套
2016年11.5万套
那么新房住宅，每年的交易量是怎样的呢？2019年全年，杭州市（十区）共成交10.09万套，环比跌0.96%，成交均价27962元/㎡，环比涨7.78%。
如果算上更久一些的数据，杭州最近4年新房成交量是这样的
2019年10.09万套
2018年10.19万套
2017年11.74万套
2016年15.77万套
也就是说，近年杭州市二手房每年交易量8万套，新房住宅交易量在10万套左右，加一起，房屋交易量在18万套！
而价格是逐步往上走的过程，2019年又创新高，全年涨了约8%。这说明市场需求是扎实的，在推着房价往上跑。
事实是，每年27万套有效购房需求，在支撑着杭州房价，潜在的还未上车的缺口在9万套/年。供需决定价格，如果说每年大量刚需、自住型需求涌入，杭州房价想不往上走都难！
不过，这里还有个变量，就是新增供应。
众所周知，杭州2018-2019年土地出让金连续两年位居全国第一。其中2019年杭州市区涉宅用地成交138宗，可建面积1608.8万方。
如果以套均100㎡换算，实际新增新房供应大约在16万套，如果分2年时间先后入市，也就是每年8万套，这跟9万套/年的潜在需求打个平手。
宽松的落户政策确保人口基数和净增量，而严格的限购政策缓缓释放外来优质购买力，加上足量的土地供应，构成一个供需平衡、比较健康的楼市。
经济进入上升通道，房价被低估
这次疫情，又一次把浙江推到了全国视野。
目前为止，这位“优等生”仅发生一个新冠病例的死亡。
期间，浙江主动接纳包含武汉乘客在内的新加坡归国航班，不仅派出大批医疗队赴湖北，还捐物“捐人”，诸如李兰娟院士、新任湖北省委应勇、“硬核”河南省长等，也均为浙江人。
对湖北捐款捐物最多的企业，浙江算其中之一。
阿里巴巴宣布设立10亿元医疗物资供给专项基金，海外直采定点送往武汉及湖北的医院。
娃哈哈集团向杭州红十字会捐赠1000万元。
传化集团捐赠3000万元现金与物资用于疫情防控。
1月29日，网易公司宣布追加捐赠1亿元人民币。
吉利集团携手李书福公益基金会，设立2亿元专项基金助力防控疫情。
正泰集团在全球范围采购医用防护物资超100万美元。同时旗下公司为武汉火神山、雷神山医院提供配套产品。浙江也是外地人口集中外出务工的目的地，为了快速复工、投入生产，浙江各地可谓不惜代价接人“回家”：
杭州：政府掏钱包高铁！
嘉善：政府掏钱包飞机！
海宁：指导企业包车、包机、包专列，接新老员工返岗，政府补2/3的路费。
义乌：政府掏钱组织专车、专列、专门车厢！
湖州：拿一个亿奖励企业复工复产！
宁波：多来一个工人补500元！
在不少省份还处于恐慌状态之下时，浙江已经快马加鞭地抢人复工，进而获得30天以上的无对手的自由发展期！
而且在疫情管控上，浙江率先施行“一图一码一指数”的治理方式。
“一图”，即疫情图，用五种颜色进行等级区分，一目了然。“一码”，即健康码，分绿码、黄码、红码三种二维码，拥有绿码能自由流动，红码、黄码人员则进行必要隔离。“一指数”，给各个市区县设立疫情防控KPI，以此进行考核。
就像一位网友评价的：“浙江一边管好自己这边的疫情，一边派人帮助武汉，一边接住空投的人员，一边研制病毒疫苗，可以说是攻防一体教练兼球员了。”
或许有人会说，这都是因为浙江富有。但试问因何富有，你会发现还是离不开自强二字。要知道，无论是资源禀赋、还是家底背景或者国家政策，浙江此前都是相当薄弱的。
凭借智慧和勤奋，浙江人成就了今天的浙江，可以说，这两年杭州、宁波、嘉兴嘉善等一众浙江城市都站上了经济发展的风口。
019年浙江省经济增速是6.8%，远高于广东、江苏、北京、上海、山东等经济强省（市）。
最终经济产值也能说明问题，2019年浙江省GDP排名全国第四位，位居全国31个省市前列
当然，浙江省总成绩这么厉害，省会城市自然成为经济发动机和火车头，杭州当仁不让，成为浙江诸城“一哥”。
杭州这座城市的吸引力一直在线。
其在突如其来的一场疫情，把一个城市的综合素养与管理水平反映出来了。
武汉作为中部一个特大城市，人口基数略高于杭州，两者的GDP总量也都是超万亿的量级。
不同的是，与浙江几个城市GDP总量呈现阶梯分布不同，武汉GDP总量在湖北省一枝独秀，遥遥领先与省内其他城市。
武汉作为举全省之力打造的一个省会，与杭州这种慢慢靠内生力量发展起来的城市，不管是城市底蕴与视野，机制灵活度还是管理水平，总还是不一样的。
换句话说，自我造血的终究比靠输血的更有生命力。
这背后，是杭州遍地开花的产业规划。
互联网、电商、智造、文创等创新型产业，从东到西，从南到北，逐渐铺开。
还有不断成熟的城市配套，让这里的生活更加便捷。
比如以亚运会为deadline的地铁建设正在如火如荼的展开，2020年预计开通8条地铁线路，包括1号线三期、5号线、6号线、7号线、9号线、16号线、杭富城际铁路和杭绍城际铁路。
城市成长与地铁脉络齐头并进，一个显而易见的好处是，许多原本沉寂的板块，可以迅速被盘活。
至于西湖、京杭大运河、良渚遗址等所代表的文化底蕴，用文字描述，多少有些苍白，但至少很多像我这样的，都爱着这座城市。
我们来看看杭州的房价，目前处于全国第八位，在厦门、三亚、广州乃至南京下面，因为限价原因，很多板块2-3万/平米，都能摇到不错的楼盘。
如果时光倒回到10年或者15年前，那时候杭州房价可谓一骑绝尘，敢跟北上广深一比高低，甚至位居全国榜首。
下图是2019年12月新房住宅价格分布图，部分板块还有一字头的，而均价在2万多的还有相当比例，大约3-4成。
也就是说，同样的地段，买在上海松江青浦等远郊新城，差不多均价4-5万/平米，总价在360-450万（按90平米），首付门槛（3.5成）120-150万。
而放在杭州良渚、未来科技城等板块，均价在2.7-3.3万/平米，总价在270万，首付门槛（3成）80万，足足少了40-70万。
更重要的，随着产业发展、人口涌入，房价低的地方更容易追上来，涨幅和投资回报率也更大。
2020-2024年或迎新一轮暴涨
目前我国至上而下已经默认，人才政策是当之要事，甚至碾压包括楼市在内一切政策因素，城市对人才的渴求已经达到了历史巅峰。
我们再把这两年放开二胎、放开落户政策、人口出生率、城市群规划等等这些关于人口的政策联系起来，我仿佛看到了中国人口的第二个机遇红利，而这又对楼市产生巨大变革作用，对个人财富影响也至关重要。
从1949年到现在的2020年，中国人口发生了巨大的“迁徙变革”。至今为止，中国共诞生了两波重大红利期。
第一波红利期，上世纪90年代，邓公南巡讲话后，下海创业潮。
第二波红利期，2018年开始的，城市群都市圈建设，人口争夺战。
现在，我们正处于第二波红利期开端。
随着我国社会快速发展，迁徙成本、信息成本等此前制约人口流动的主要因素已经大大改观，甚至可以说改天换日。
现在航天高铁时代，一天之内贯穿中国。高铁像大动脉一样将中国彻底贯通，人口像血液一样在这个框架中迅速穿梭。
数据显示，2019年底，中国铁路13.9万公里以上，其中高铁里程就达到了3.5万公里，成为全球高铁最发达的国家。
另外一个就是信息成本。现在互联网时代，想了解一个城市，动动手指头就可以，远隔千里城市发生的事情，能第一时间传入你的耳朵。
综上所述，此刻的我们正站在中国人口迁徙大时代的风口上，而且力度、影响力，和对个人带来的财富机遇，要远比30年前的第一波来的更猛烈。
说白了，这波机遇，实质就是“城市群+抢人大战”。
而且此波中国人口大迁徙的规模会远超历史任何一个阶段，在这其中会创造无数的财富机遇，同时会使城市格局产生巨大的变动。
在城市群和强省会战略下，城市投资会更加集中。
未来在三四线城市中，除了核心城市产业溢出和区域强推的省会城市，其他三四线城市大概率会被抽干。就像安徽和湖北一样，你会发现其他小城市都是为了合肥和武汉服务的，合肥更是有“合一省而肥一市”的说法。
对于个人财富的影响，主要表现在房产增值，其次是个人发展(创业和工作)。
大家可以看看上面这张表，房价涨幅高的，都是人口流入较多的城市，很多都是强省会城市。杭州也不例外。
以深圳为例，为何现在一反常态，逆势上涨？
在2014-2018年间，深圳人口加速流入，常住人口增量达255万，这其中很大一部分人口都是带着家里的六个钱包入场，相当于全国财富定向流入了深圳楼市。尤其是2018年，深圳人口流入61.99万人口，带来的住房需求是很直接的。
所以在关注城市房价的同时，一定要把人口流入趋势放在最前面。
说到这，有人会说，现在新生人口剧烈下降，以后房子过剩，谁还会接盘？丧失上涨动力。
确实，现在生活压力大，很多人不愿意生孩子，近年新生人口有所下降，但是即便如此，中国一定还有一波房价势头，这波势肯定不如2015-2019年波澜壮阔，但也足够改变一些人的命运。
下图是建国至今，1949-2018年，历年人口出生数的统计。
其中有几个重要的历史节点：
1971年中国开始施行计划生育。
1976年，重要时刻(大家去查)结束，人口骤减。
1980年，开始施行独生子女政策。
1998年、2008年，金融危机
2010年，80后进入生育期
2016年，全国正式施行全面二孩政策
我们以平均30岁生孩子为生育年龄，以大学5年后开始买房，也就是27岁作为买房年龄，去分析这些数据。
我们发现中国人口出生的最高峰是在1987年，史称中国第二轮婴儿潮，达到2508万人口；27年后是2014年，进入买房年龄。
1992-1993年婴儿潮结束，出生人口开始阶梯式滑落（注意不是立刻、断崖式），27年后买房是2019-2020年。
所以你懂了，为什么2015-2019年，这波房地产周期，房价会有如此大的需求。是因为正好赶上了中国历史人口出生的最强婴儿潮，这些婴儿正好达到了27岁购房年龄。
接下来，从1993年-1997年，虽然婴儿潮结束，但是中国人口依然维持一定的高位增长，出生人数平均都在2000万以上，直至1998年人口才开始迅速下滑（跌至2000万以下），每年以100万递减。
注意，1992-1997年每年以2000万人口的高位成长，一定会积蓄一大波的购房需求，这个在27年之后，也就是2020年-2024年一定会有所动作。所以在2024年之前一定会有一波房价高潮，虽然比不上2015-2018年，但足可以让一些人改变命运。
很多人都说，现在房子够多，孩子完全可以继承父母的房子，没必要再买了。
我们来分析，其实中国1998年才进行房改，结束了福利分房。从2003年才算是打开房地产格局，迎来第一波买房潮。以27岁推算，2003年买房的人到现在是44岁。
44岁正值中年，如何把房子继承给孩子?如果有人跟我杠，过去的人不可能在27岁买房，那么把时间前后容错10年，也不可能出现大规模继承现象。
所以综上，中国购房红利还是有的，只不过经过政策和经济调节，会人为地提前或推后购房节奏。
反过来，我们再看看杭州。
最近几年的杭州，人口增长速度分为两个两极分化的阶段：
第一个阶段是2011-2014年，杭州常住人口分别只增加了3.76万、6.4万、4.2万、4.8万，可谓是蜗牛式增长，年均不足5万人。
这也是杭州楼市失落的几年，2010年超过上海、个别月度位居全国均价第一的高位，在这几年被摔下深谷。促销、打折、降价，成为常态。破产的传闻和新闻也是屡见不鲜。
一大波投资，折戟在下沙、萧山、老余杭、闲林、九堡等等板块，最夸张时期的促销折扣，一度低到五六折。连奥体这样的地方，当年也深陷价格的泥淖，翻身无望。
此后，2015年是杭州城市的分水岭，G20峰会和亚运会举办的消息，像一剂强心针，给了杭州充分的底气，人口增量低位徘徊的尴尬局面也终于打破。
2015年，杭州常住人口猛增12.6万，2016年达到17万，2017年达到28万，2018年增加33.8万人，总人口到达980.6万，逼近千万大关。
如今，2019年新增的55.4万人口，直接助力杭州迈上千万人口高阶。此后的杭州，会是中国最优秀的城市，向着世界名城的目标迈进。
所以，接下来“强省会+抢人大战”时代浪潮下，谁能把握先机，谁就能抢占红利，这第二波红利，很可能也是最后的城市化红利！
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