2021年已经来到了最后一天，这一年楼市发生了不小的变化，在国家“房住不炒”的大背景下，八部委联合整治房地产市场乱象；深圳、北京、西安等地先后出台了各类学区房政策，抑制依靠学区房“发家致富”的炒房人；并且，今年的《契税法》、《新土地管理条例》都在9月1日起开始实施。虽然国家在极力调控房地产市场，但延期交房、质量问题、烂尾楼等问题依旧存在，恒大出现资金危机更是今年房地产市场的一个缩影。我们今天就来盘点一下2021年楼市十大热点话题！
01、学区房
事件详情：中共中央政治局4月30日召开会议，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价……
8月初，深圳市人大常委会社会建设工委公布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，其中包括推行大学区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价这三大和学区房息息相关的措施。
8月25日，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新的学期，本市将大面积、大比例推进干部教师的轮岗……
律师解读1：关于深圳市人大常委会社会建设工委组织起草的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。
1.推行大学区招生
大学区招生其实类似于北京的“多校划片”，和原来的“单校划片”是相对应的。单校划片是指学区内一定区域内的生源只对应一所学校，是学区房诞生的一大根源而已。而大学区招生或“多校划片”，则是指学区内生源不对应一所学校，而是对应多所学校，最后通过某种随机方式进行分配。从根上抽掉了学区房的一大块基石。
2.建立教师交流制度
学区房应运而生的一大核心原因在于教育资源的不平衡以及优质教育资源稀缺。而教师交流制度的建立从一定程度上解决了这个问题，又抽掉了学区房的一大块基石。
3.完善二手房参考价
从今年2月深圳初次创设二手房参考价，二手房参考价直接从定价上限制，设定一定的上限，对房价的调控可谓是直接有效！现如今拟进一步完善，未来的调控效果会更加显著。
大学区招生和教师交流是从根上解决学区房问题，二手房参考价是从顶端进行压制，三位一体，釜底抽薪！果不其然，后来深圳学区房大降，网上接连爆出了深圳学区房降价五六百万的热点新闻。
律师解读2：关于北京的干部教师轮岗
一、打破优势教育资源的高度集中
众所周知，不同区域，不同的学校，教育水平是不一样的，教育资源也是不一样的。不同的学校，教育水平恐怕也是不一样的。优势教育资源终归是属于稀缺资源，而这些优势教育资源相对又比较集中。
在诸多教育资源中，软件硬件都很重要，但是最重要的莫过于师资力量。此次校长老师交流轮岗可以打破最核心的师资力量的高度集中，推动优势资源的均衡分配，对于学生们而言，更加公平。
二、学区房价格下降
看似只是对教育资源进行再分配，但是对楼市的影响恐怕也不小，尤其是对学区房的影响。学区房的诞生就是因为优势教育资源的分配不均所造成的，当优势教育资源得到均衡分配的时候，学区房的附加优势也就不存在了，或者大大减弱了。而学区房的价值往往不仅仅在于房屋本身，还包括所附带的教育资源。附带的教育资源减弱的时候，其价值也面临下降，甚至可能大降。
后来，也果不其然，东城、西城、海淀不少天价学区房的价格降了不少。
02、烂尾楼事件
事件详情1：昆明烂尾楼爆破拆除
8月27日，云南昆明的15栋烂尾楼被爆破拆除。随着爆破开始，15栋楼房中，14栋楼房依次倒下，1栋解体不充分但不需要二次爆破。爆破总共用时约为45秒，现场升起阵阵浓烟。
事件详情2：澳洲山庄
澳洲山庄，是广州规模最大的烂尾楼盘。90年代开盘，依山傍水的环境吸引众人购房，但没人想到希求安享晚年的“美梦会成噩梦”。如今仅有三十多户居住于此，维权23年间，土地价格涨了200多倍……
律师解读：
2021年曝出来的烂尾楼事件很多，这两个只是冰山一角。遇到烂尾楼，要想维权，首先要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易钱房两空的，主要原因一般有三个：
1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。
2、开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。
3、在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。而且，还有不少的业主迷信信访，对信访有种迷之自信，往往错失挽回损失的良机。
所以，一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段，具体操作建议如下：
1、尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以往收取的预售资金究竟用到哪里了？几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系，而咱们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。而一般而言，房款是远远高于开发成本的。所以，如果不存在转移、挪用预售房款的情况，只要这个项目已经销售了大半，就不会出现烂尾楼。
2、尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。
3、还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。
4、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋号刚刚响起，就已经溃不成军。
5、优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。
6、一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车的机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。
当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。在我们团队办理这类案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。
7、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。
8、如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。
03、2021年9月1日，契税法正式实施
事件详情：
《中华人民共和国契税法》于9月1日起实施，国家税务总局相关负责人表示，与现行规定相比，契税法实施后，契税税率规定并没有变化。目前来看，全国多数地区在税法施行后采取的是税率平移，体现了契税税负水平总体不变的立法思路，为的是不增加纳税人税负。
律师解读：2021年9月1日，契税法正式实施了。一些网友朋友一看契税法中规定契税的税率为3%-5%，于是惊呼购房成本要增加了！大家都知道，契税是房产、土地交易过程中的核心税费之一，属于按照一定比例缴纳的税费。从以往各地的购房契税缴纳情况来看，目前契税税率普遍分为1%、1.5%以及3%三档阶梯。
乍一看，似乎提高了不少。实际上，在刚刚失效的契税暂行条例中，契税税率也是百分之三至百分之五，这个条款其实是平移的。而且，在契税法的第三条第三款还明确规定了“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”对地方的优惠政策和具体的分级还是开了个活口，各地实行的购房优惠税率实际上并没有取消。
所以，契税法的实施实际上并不意味着购房成本的增加，和之前的相关规定，以及具体的收取情况实际上还是一致的。从9月1日到现在来看，事实也是如此。
04、八部委重点整治房地产市场
事件详情：7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。该通知继续强调了房地产市场管控从紧从严的导向，结合老百姓重点反映的情况，全面囊括了房地产市场调控的方方面面，又突出了重点。
律师解读：在这个通知中，在房屋买卖这方面重点整治以下9种不法行为。
1.发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息
众所周知，在商品房纠纷中，虚假宣传引发的纠纷这些年一直高居榜首。开发商为了提高房价，为了尽快实现资金回笼，将虚假宣传玩得出神入化，炉火纯青。几乎很难找到哪个开发商不玩虚假宣传的，由此产生了很多的问题。
而发布虚假房源不止商品房买卖中可能出现，在二手房买卖中更是屡见不鲜，尤其是不少中介利用这种方式获客，骗了不知道多少人。
2.捂盘惜售，囤积房源
捂盘惜售不是一个严格意义的法律名词，顾名思义就是捂着楼盘，舍不得把房子拿出来销售，实际上是开发商为了卖高价，故意而为之。比如明明还有很多房屋没有销售，但是谎称已经即将售罄，隐藏还未销售的房屋
3.挪用交易监管资金
几乎所有的开发商都很喜欢挪用商品房预售资金，我从2020年开始做一个小调查，但凡我所接触的，我能核实预售资金监管的商品房项目，到今天为止，我还没有遇到一个完全遵守商品房预售资金监管制度的。
4.消费贷经营贷用于购房
重点打击套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房。这类事件的发生往往离不开一些银行部门或人员和中介的配合，往往是合谋而为之。
5.协助购房人非法规避房屋交易税费；
比如二手房交易过程中，十分常见的阴阳合同其实就是为了规避交易税费。这种现象司空见惯，但是毕竟是违法的，一定要注意！
6.违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价
茶水费、电商费、团购费都是属于比较常见的开发商变相涨价的手段，不仅仅违背了商品房明码标价的相关规定，还变相逃避商品房预售资金监管，甚至还可能涉嫌逃税。
7.霸王条款
开发商所提供的商品房买卖合同中往往有大量的不公平的格式条款，严重侵害了消费者权益。目前，绝大部分的开发商都在玩这种霸王条款，而确认霸王条款无效的判决又十分罕见。严厉打击霸王条款可谓是规范房地产市场必不可少的一个环节！
8.捆绑销售车位、储藏室
捆绑销售属于明令禁止的违法行为。开发商无权要求业主必须购买车位或储藏室，业主有权拒绝，如果开发商坚持必须购买，则业主可以向当地建委部门投诉。投诉的时候，务必注意提前做好取证，比如开发商销售人员提出必须购买车位的录音、文字记录或者其它相关材料。
9.捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。
这一条恐怕主要是针对房地产中介，一些不良中介为了谋取私利，肆意妄为，成为炒房的重大贡献者，也成了重点整治对象。
05、恒大暴雷
事件详情：7月19日消息，恒大集团在官网发布声明称，公司江苏省公司旗下项目公司宜兴市恒誉置业有限公司与广发银行宜兴支行项目贷款1.32亿到期日为2022年3月27日。对于宜兴支行滥用诉讼前保全的行为，公司将依法起诉。此前，广发银行请求冻结宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元人民币，或查封、扣押其他等值财产，并得到支持。
随后，恒大市值暴跌，许家印卸任恒大董事长一职，随着恒大暴雷事件愈演愈烈，恒大举行保交楼军令状签署大会。
律师解读：
前几年楼市比较红火，尤其是2019年之前，不少开发商赚了个盆满钵满，享受到了楼市的红利。然而，这两年，不少开发商却资金周转极为困难，大到恒大，小到一些名不经传的地方开发商。有濒临破产，负债累累的，有已经破产，烟消云散的。为什么这短短两三年的时间，却发生了这么大的变化？
一，不务正业
不少开发商挣了钱以后，胃口越来越大，眼界似乎也越来越开阔。于是，开始了跨界之旅。从房地产横跨到汽车，影视，网络游戏等等热门领域。更有甚者，不仅仅把盈利的钱砸进去，还大肆挪用预售房款。资金流高速运转，资金储备严重不足。一旦出了问题，不仅新投资成为鸡肋，老本行房地产项目也可能沦为烂尾楼。
二，粗糙的运营模式
当整个市场都很不错的时候，即使运营管理十分简单粗暴，依旧能挣到钱。一些开发商快速拿地，快速销售，快速资金回笼，更快地扩张，攻城略地。步子迈得很大，但是管理却跟不上。市场好的时候，快速的资金回流可以掩盖一切问题，但是当出现卡顿的时候，问题就井喷一样爆发了。
三，市场规范化与三条红线
楼市的健康与否关乎着老百姓的生活与幸福，然而，由于房价的暴涨，购房却成了发家致富的手段，几家欢喜几家愁。国家不会坐视问题的扩大，调控的力度，整顿的力度不断在加码，整个房地产市场也变得更加规范化，有序化，健康化。尤其是三条红线的出台，更是给了一些靠快速融资周转的开发商狠狠一击。
四，大趋势要求开发商放慢脚步，稳扎稳打
房地产行业的黄金时代已经过去了，开发商要想长远发展下去，需要在合法合规的框架内，稳步发展。从大肆扩张走向苦练内功，提升管理水平，提高房屋品质。
06、鹤岗房子白菜价
事件详情：黑龙江鹤岗，今年35岁的田丹丹是两个孩子的妈妈。2年前，夫妻俩来到鹤岗当外卖骑手，用3个月工资全款买下一套两室一厅的房子。在这里，两三万、三四万能买套房。一些网友戏称，白菜价的房子就是鹤岗的特产。
律师解读：鹤岗一对80后夫妻用三个月的工资购买了一套房子，乍一看，还以为小夫妻的工资收入很高。三个月竟然能挣够一套房的钱，细一看，原来一套房子只有三万多元。在这座小城市里，三万多就能买一套房，不得不说确实是房价低廉。房子问题解决了，小夫妻两个过得很踏实很实在很幸福。
衣食住行中，在大部分地方，毫无疑问住占了大头，不论是买房住还是租房住都是如此。尤其是在一些一线二线城市，很多年轻人的收入过半都奉献给了房东。每天辛辛苦苦疲于奔命，收入看似还不错，但是支出很高，生活质量就不用说了。
所以现在有一些人开始离开北上广深，离开一线二线城市，回到三四五线城市，起码不用被房子这座大山压着，生活质量大幅度提高。十月初曾看这么一篇文章，一位在深圳工作的男士卖了深圳房子套现1000多万，回老家后把钱存到银行，光吃利息都能过的很滋润。
不同的城市不同的活法，幸福就好。但是有一点需要特别注意，鹤岗的一套房子能卖3万多，并不等于很多小城市的房价都是这么低。像鹤岗这样低房价的城市并不多，可谓是极少，一般都是因为一些特殊的背景所形成的。
而且，千万不要一看房价低了，就开始大规模投资买房，反正便宜！既然低自然有低的道理，开发商不是傻子，不会为了低而低。而且，一般这种楼盘价钱越低说明销售的越不好，否则不太可能这么低。一旦再步入投资买房的怪圈里，未来哭都来不及，千万不要再指望投资买房实现发家致富，房住不炒！
07、深圳二手房交易参考价
事件详情：2021年2月8日，深圳建立二手房成交参考价发布机制，二手房交易参考价由此出现，随后西安等多个城市都开始设立二手房交易参考价。
律师解读：很多城市都有成交指导价，然而不少地方的指导价已经沦为了阴阳合同避税的有力参考点，实际上很难起到控制房价的目的。
而深圳的这次二手房成交参考价发布机制和以往的指导价相比，更细化，更公开，调控力更强！尤其是具体到具体的小区，以普遍公开的方式，对二手房交易市场起到了强有力的指导和调控作用。对于一些房价上涨的城市，很值得借鉴。
尤其是对中介哄抬房价，能起到针对性的抑制作用，同时又让广大购房人能够清晰明了认知到所买房屋所在小区的价格，实现信息公开透明化。深圳二手房交易参考价对楼市调控意义非凡！
08、21城限跌令
事件详情：下半年以来，楼市面临着较大的下行压力。出台“限跌令”的城市越来越多。截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。
律师解读：
一、为什么会出台限跌令？
虽然从内心来讲，很希望房价大幅下降，但是从现实情况来看，一旦大幅下降势必造成一系列的负面影响。这种下降急不来，需要一个过程，需要平稳降落。
首先，房地产市场的健康发展离不开房价的相对稳定，一旦房价骤然大跌，势必会导致整个市场产生混乱。就像一架高速飞行的飞机，需要平稳下降，如果骤然落下，那就是飞行事故了。这个时候不仅仅是商品房交易市场，还会直接涉及相关建材、农民工等相关的行业和领域。
其次，一旦房价骤然大降，十有八九会引起之前购房业主维权，要求退房或要求开发商赔差价。在一些房价大跌的城市里，已经发生了不少的业主维权，要求补差价或退房。
二、为什么出台限跌令的城市多为三四线城市？
从这9个城市里可以看出，确实不少都是三四线城市，其中可能主要有这么几个原因：
第一，一些三四线城市房价原本泡沫就很大，一些城市的房价实际上是炒起来的。尤其是当一些大开发商进驻或者炒房团扎堆的时候，一些原本价格并不是很高的城市可能会在短时间内房价暴涨。
第二，这些城市的刚需明显不足，与一二线城市相比，不少三四线城市购房其实并没有那么多的刚需，很多是投资购房。
第三，楼市调控更加严格，更加规范。比如三道红线等调控政策让开发商不得不去审视自己是否还能像以前那样轻松取得低成本的融资。
第四，整体楼市的降温，开发商的资金问题普遍存在，为了快速实现资金回笼，开发商不惜降价出售。
09、房地产税试点改革
事件详情：2021年10月23日下午，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》发布，全国人大常委会授权了国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
律师解读：这意味着在房地产税立法又向前迈进了一大步。
一、改革目的
改革的目的可能主要有三个：第一个是积极稳妥推进房地产税立法与改革。在这里，有两个关键词，一个是积极，一个是稳妥。积极推进意味着要采取积极主动的措施去推进，去作为。而稳妥则意味着每一步都要扎扎实实，不可冒进，积极和稳妥两者缺一不可。同时，房地产税的重要性也决定了其立法过程必须是严谨严密的，而整个税收体系及房地产市场调控和共同富裕的需要，也决定了需要积极去推进。
第二个目的是引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。房住不炒是这些年国家一直在强调的，房地产税是调控楼市，打击炒房，引导住房合理消费的有力措施。同时，对土地使用权进行依法纳税，也可以进一步引导土地资源集约利用，避免闲置土地。
第三个目的是促进房地产市场平稳健康发展，这意味着房地产税的立法不仅仅是属于税收财政体系内的，更是推动楼市平稳健康发展的重要手段。
二、征税对象和纳税人
征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，但是不包括农村宅基地及其上住宅。纳税人亦进行了明确，为土地使用权人和房屋所有权人。
三、明确了两步走。
首先由国务院制定房地产税试点具体办法，然后由试点地区人民政府制定具体实施细则。
四、试点期限
明确了本次授权国务院试点的期限为5年，试点实施启动时间由国务院确定。从某种意义上来说，这说明房地产税的立法可能已经进入了倒计时。
五、影响
这次改革的重点是明确了房地产税试点即将启动，房地产税征税对象、纳税人，如何落实，试点期限等房地产税试点的核心问题，提纲挈领。为房地产税的试点提供了法律依据。
短期内对房价的影响可能会很大，尤其是对二手房价的影响可能会更大，但是长期来看会最终趋于健康平稳。10月、11月，伴随着房地产税推进的各种消息传来，在一些一线城市，比如上海北京广州，不少有多套房的业主已经开始集中挂牌出售。
一手房影响相对于二手房要柔和一些，因为咱们国家的一手房是采用的销售备案制，价格是需要提前到政府部门进行备案的，而且要以备案价为准，不得擅自大幅变动销售价格。但是整体来看，从官方数据可以看出不少城市的一手房价出现了一定程度的下降。不过，从长远来看，不会一直下降下去，最终的走向还是趋于理性消费，趋于房价健康平稳。
10、法拍房全面限购
事件详情：12月17日，最高法公布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，将于2022年1月1日起施行。规定明确，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
律师解读：自2022年1月1日，如果参加法拍房的拍卖，必须具备当地的购房资格。。虽然早在这个规定出台之前，一些一二线城市就已经对法拍房“限购”了，比如北京、上海、深圳、广州等地。但是，毕竟只是少数城市，现如今将全面开始实施。
一、从法拍之初进行提醒，进行限制
组织法拍活动的时候，首先需要由法院发布拍卖公告。拍卖公告上就要载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。
看到拍卖公告后，如果想参加竞拍，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。也就是说，法院可以直接拒绝没有购房资格的人参加竞拍。
二、成交后，法院会对购房资格进行审查
首先，买受人竞拍胜出后，法院不会像之前那样直接出成交裁定书。而是先审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。如果经审查没有购房资格，即使竞拍胜出，法院依旧不会出具拍卖成交裁定书。也就意味着，拍了也白拍。
三、虚构购房资格拍得法拍房的，拍卖无效
若买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人如果发现了，可以以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效。而且，因这种情况导致拍卖行为无效的，买受人还应当承担相应的赔偿责任。
四、以房抵债也需要购房资格
在以往，如果一而再，再而三地流拍后，是可以以房抵债的。但是，该规定施行后，即使是以房抵债也需要申请执行人具有购房资格。
五、罚则
在法拍房活动中，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
以上为个人点评，一家之言，见笑。
