今年以来，国内多个城市宣布城中村改造专项借款落地，尤其在纳入城中村改造的35个超大特大城市，几乎都有相关款项落地。这意味着国内多个城市的城中村改造项目将按下“加速键”。
作为房地产行业“三大工程”之一，目前各地城中村改造进展如何？项目建设有哪些“硬骨头”要啃？城中村改造怎样与房地产行业其他重点工程实现有效衔接？
聚焦超大特大城市的城中村
在上海市崇明区城桥镇东引路高岛路交叉口，一幢幢新楼拔地而起。楼栋之间道路平整，绿化齐备；不远处的空地上，各类儿童游乐设施和户外活动设施一应俱全——这是崇明区首个城中村改造项目安置基地，总建筑面积12.66万平方米，包含27幢住宅，能为1000多户动迁居民提供新居。
城中村，被视作“城市里的村庄”，是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的历史产物。早年间，多地针对城中村进行过大面积拆除改造。去年以来，中国对城中村改造作了新规划，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。
为何聚焦在“超大特大城市”？上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰告诉记者，与这些地方人口密度高等因素密切相关。按照划分，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，如北京、上海、深圳、广州、成都等；城区常住人口500万以上、1000万以下的城市为特大城市，如青岛、合肥、杭州、长沙等。在一些超大特大城市，城中村往往面积大、数量多，在为居民提供栖身之处的同时，也存在诸多安全风险隐患，居住环境有待改善。
“超大特大城市仍有不少城中村存在，与城市面貌不协调，其基础设施和公共服务也与城市差距较大，不能满足城中村居民对于生活品质的追求。因此，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造意义重大，既可以让城中村‘旧貌换新颜’，大幅提高基础设施水平，又能消除安全隐患，提供更多宜居宜业的生活生产空间。在城中村改造过程中，能拉动养老、托育、学校、物业管理等基础设施投资，还能带动家电消费、房屋装修等投入，进而为经济稳增长发挥积极作用。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池说。
根据房地产研究机构中指研究院测算，未来5年，超大特大城市城中村改造预计带动约10万亿元投资，拉动约10亿平方米的投资规模。平均到每一年，将带来约4400万平方米的住宅新增需求。推进城中村改造，对于土地购置、建安投资等也有明显带动作用，将对房地产市场发展形成有效支撑。
啃“硬骨头”的同时重保护、稳资金
放眼全国，各地城中村人口密度不同，产业情况有别，地理位置也有所差异。改造情况复杂多样的城中村，不能盲目“一刀切”，而要因地制宜、分类推进。
按照住房和城乡建设部要求，城中村改造分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，还有一类是介于两者之间的实施拆整结合。业内人士分析，这就是要守住安全底线，综合群众意愿、资金情况、土地条件等进行科学研判，稳步有序推进改造。
拆除改造，要注重城中村历史建筑保护，重点做到活化历史空间。在浙江绍兴越城区塔山片区，一场旧城改造动工在即。此次旧城改造，征收范围共计14个地块，总面积约155.6亩。为配合旧城更新改造，塔山街道办事处委托相关院校和市场主体，研究出具了相关历史文化资源调查评估报告，涵盖当地文物建筑、传统风貌建筑等。目的就是“该拆的拆，该留的留，实现保护与城市发展的多赢格局”。
拆除改造，确保资金来源是重点，也是难点。“新一轮城中村改造难度较大，原因在于改造起点和改造成本更高，限制条件更多，可能面临容积率限制、人口疏解压力、历史文物保护等问题，较难实现资金平衡。”赵秀池说。
破解城中村改造资金难题，需要多管齐下，多渠道筹措资金。今年以来，国内多个超大特大城市宣布城中村改造专项借款获批，有的城市已完成首批专项借款落地投放。这意味着城中村改造项目的“资金网”正在织密。
在广东省广州市白云区石槎路街头，街道一侧高楼林立，另一侧“握手楼”“贴面楼”成排，风景独特——这是位于广州市主城区西部的罗冲围片区一景，也是广州市城中村改造项目的第一站。今年1月30日，罗冲围片区潭村城中村改造项目首笔专项借款正式发放落地，款项金额达1亿元。“专项借款成本低、效率高，为城中村改造项目解决了融资难题，给项目顺利实施提供了坚实保障。”国家开发银行广东分行有关负责人表示。截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户。
